Senast uppdaterad den 2 månader av Laszlo Toth
Vad är bygglov?
Enkelt uttryckt är bygglov ett tillstånd från kommunen. Du behöver det för att bygga nytt, bygga om eller ändra en byggnad. Syftet är att se till att byggnader passar in i omgivningen och är säkra.
Som jag brukar säga till mina kunder: ”Bygglov är som trafikregler för hus. De finns där för att skapa ordning och trygghet.”
Enligt Plan- och bygglagen (2010:900) är huvudsyftet med bygglov att:
– Säkerställa en god och långsiktigt hållbar livsmiljö
– Främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållningar
– Bidra till en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer
När behöver du bygglov?
Efter att ha hanterat över 2000 projekt kan jag säga att detta är en av de vanligaste frågorna. Här är en detaljerad lista över situationer där du oftast behöver bygglov:
1. Bygga nytt hus eller fritidshus
2. Bygga till på befintligt hus
3. Ändra en byggnads användning, t.ex. från garage till bostad
4. Sätta upp plank eller murar
5. Anlägga en parkeringsplats
6. Bygga altan som är högre än 1,2 meter
7. Sätta upp skyltar
8. Byta fasadfärg eller fasadmaterial i vissa områden
9. Installera eldstad
10. Bygga balkong eller takterrass
Men kom ihåg, det finns också saker du kan göra utan bygglov:
1. Måla om huset (om det inte ändrar husets karaktär drastiskt)
2. Byta tak (om det inte ändrar husets karaktär drastiskt)
3. Bygga friggebod (max 15 kvm)
4. Sätta upp staket (max 1,1 meter högt)
5. Göra mindre ändringar inomhus
6. Installera solceller (i de flesta fall)
Ett tips från mig: Även om du tror att ditt projekt inte kräver bygglov, dubbelkolla alltid med kommunen. Reglerna kan variera och det är bättre att vara säker än att behöva göra om.
Hur ansöker man om bygglov?
Baserat på min erfarenhet rekommenderar jag dessa steg:
- Kontakta kommunen: Hör med din kommun vad som gäller för just ditt projekt.
- Samla dokument: Du behöver ritningar, situationsplan och andra relevanta dokument. Har du valt en kontrollansvarig för projektet?
- Fyll i ansökan: Använd kommunens blankett eller e-tjänst.
- Skicka in: Lämna in ansökan till kommunens byggnadsnämnd.
- Vänta på beslut: Kommunen granskar din ansökan och fattar beslut.
- Glöm inte heller bort att du behöver projektera de tekniska delarna i projektet. Konstruktion, VVS, brand etc.
- Du ska redovisa detta till kommunen under ett tekniskt samråd. Det är först efter tekniskt samråd som du kan få börja med projektet rent praktiskt.
Ett personligt tips från mig: Var övertydlig i din ansökan. Jag brukar rekommendera mina kunder att inkludera fler detaljer än vad de tror är nödvändigt. Det minskar risken för kompletteringar och förseningar.
Hur lång tid tar det att få bygglov?
Enligt lag ska beslut fattas inom 10 veckor, men i komplexa fall kan det ta upp till 20 veckor. Min erfarenhet är att det ofta går snabbare om ansökan är väl förberedd. I genomsnitt tar det 6-8 veckor för mina kunder. Men då måste du också veta att kommunen får begära in kompletteringar hur många gånger de vill innan dessa 10 veckor börjar räknas! Därför ska din ansökan vara så bra som möjligt från början!
Vad kostar det att ansöka om bygglov?
Kostnaden varierar beroende på projekt och kommun. Det kan kosta från några tusen kronor upp till tiotusentals kronor. I Stockholm, till exempel, kostar en ansökan för tillbyggnad av enbostadshus cirka 9000 kr (2024). Jag rekommenderar alltid att budgetera för detta i förväg.
OBS! Kolla också i din detaljplan om det utgår en planavgift eller inte för ditt projekt! Ibland kan planavgiften vara lika dyr som själva bygglovet. Tråkig överraskning om bygglovet går från 25 000 kr till 50 000 kr…
Måste jag anlita en arkitekt?
Nej, det är inte ett krav. Men om du hittar en duktig arkitekt är det en bra investering. En arkitekt kan hjälpa dig att göra korrekta ritningar och öka chanserna för ett godkänt bygglov. Det som arkitekten gör är också att hjälpa dig med tillgänglighet. Det är ganska ovanligt i Sverige att arkitekter har bra koll på konstruktion, så detta måste du ha med dig! Mitt tips är att innan du anlitar en arkitekt fråga vilka konstruktörer de jobbar med också!
Vad händer om jag bygger utan bygglov?
Det kan leda till böter eller krav på att riva det du byggt. Jag har sett många fall där detta blivit både dyrt och stressigt för husägaren. I ett fall fick en kund betala 250 000 kr i sanktionsavgift. Det är alltid bäst att söka bygglov när det krävs. Ibland framkommer detta inte förens du köper ett befintligt hus. Det är en väldigt tråkig inflyttningspresent…
Kan jag överklaga om jag får avslag?
Ja, du kan överklaga beslutet till länsstyrelsen inom tre veckor från att du fått beslutet. Jag har hjälpt flera kunder att vända ett nej till ett ja genom en väl formulerad överklagan. Det är dock väldigt sällan som jag får ett avslag i mina projekt. Jag är säker på att du kommer få igenom ditt projekt innan vi börjar rita något. Stäm alltid av detaljplanen innan du börjar planera ditt projekt. Är du osäker så boka ett möte med kommunen, detta är helt kostnadsfritt!
Hur länge gäller ett bygglov?
Ett bygglov gäller i fem år. Men du måste påbörja bygget inom två år. Min rekommendation är att alltid starta projektet så snart som möjligt efter godkännande. Det går tyvärr inte att förlänga ett bygglov. Det är också väldigt viktigt att du hinner avsluta projektet inom 5 år. Då faller hela bygglovet och du har ett halvt hus utan bygglov.
Behöver jag bygglov för att renovera inomhus?
Oftast inte. Men om du ändrar planlösningen eller husets användning kan det krävas. Jag hade en kund som ville slå ihop två lägenheter till en, vilket krävde bygglov.
Kan mina grannar stoppa mitt bygglov?
Grannar har rätt att yttra sig om din ansökan. Men de kan inte stoppa den om den följer reglerna. Dock rekommenderar jag alltid att prata med grannarna i förväg för att undvika konflikter.
Olika typer av lov
Förutom bygglov finns det andra typer av lov som är viktiga att känna till:
Marklov
Detta behövs för att ändra marknivån betydligt. Det kan också behövas för att fälla träd i vissa områden. Jag hade ett projekt där kunden behövde marklov för att jämna ut en sluttning i trädgården.
Rivningslov
Som namnet antyder behövs detta för att riva byggnader. Det gäller främst i områden med detaljplan. Ett tips är att alltid kolla om byggnaden har något kulturhistoriskt värde innan du ansöker.
Förhandsbesked
Detta är ett preliminärt besked om bygglov. Det är särskilt användbart om du vill veta om du kan bygga innan du köper en tomt. Jag rekommenderar alltid detta för mina kunder som planerar att köpa mark för att bygga. Du kan i köpekontraktet skriva in ett villkor att du ska få igenom ett förhandsbesked annars kommer köpet att återgå.
Bygglov för anläggningar
När det gäller anläggningar är bygglovsreglerna ofta komplexa. Med ”anläggningar” menar vi sådant som inte är byggnader, till exempel parkeringsplatser, idrottsplatser, campingplatser eller större pooler. Här är några viktiga punkter att tänka på:
Större anläggningar kräver nästan alltid bygglov. Detta gäller särskilt om de påverkar landskapsbilden eller miljön.
Även mindre anläggningar kan kräva lov om de ligger i känsliga områden eller nära vatten.
Parkeringsplatser utomhus för fler än två bilar kräver oftast bygglov.
För idrottsanläggningar beror det på storlek och påverkan. En liten tennisbana i trädgården kanske inte behöver lov, men en fullstor fotbollsplan gör det.
Pooler över en viss storlek (ofta runt 25-30 kvm) kräver vanligtvis bygglov.
Jag minns ett projekt där en kund ville anlägga en stor trädgårdsdamm. Trots att det var på privat mark krävdes bygglov eftersom dammen var så pass stor att den kunde påverka grundvattennivån. Vi fick göra en grundlig miljökonsekvensbeskrivning innan lovet godkändes.
Mitt råd är att alltid konsultera med kommunen innan du påbörjar någon större anläggning. Det är bättre att vara försiktig än att riskera böter eller tvingas återställa marken. Kom också ihåg att även om själva anläggningen inte kräver bygglov, kan markarbetet i sig kräva marklov om det innebär betydande förändringar av marknivån.
Bygglov för skyltar
Skyltar är en viktig del av stadsbilden och kan ha stor påverkan på omgivningen. Därför kräver de ofta bygglov. Baserat på min erfarenhet kan jag säga att reglerna för skyltar varierar mycket mellan olika kommuner och områden. Generellt gäller att:
Permanenta skyltar oftast kräver bygglov, särskilt i tätbebyggda områden.
Tillfälliga skyltar (upp till 4 veckor) kan ibland sättas upp utan lov.
Storleken på skylten spelar roll. Större skyltar kräver nästan alltid lov.
Belysta eller digitala skyltar har ofta strängare regler.
Ett intressant fall jag arbetade med involverade en restaurang som ville sätta upp en stor, belyst skylt i ett historiskt område. Vi fick omarbeta designen flera gånger för att passa in i omgivningen och uppfylla kommunens krav. Mitt tips är att alltid kontakta kommunen i förväg och vara beredd på att anpassa designen. Tänk också på att skyltar i närheten av vägar kan behöva godkännande från Trafikverket.
Mina bästa tips för en smidig bygglovsprocess
Efter att ha hjälpt hundratals kunder genom åren, här är mina bästa råd:
1. Var ute i god tid: Bygglov kan ta tid. Börja processen minst 3-4 månader innan du planerar att starta bygget.
2. Prata med grannar: Informera dina grannar om dina planer. Det kan minska risken för klagomål och förseningar.
3. Var noggrann: Se till att alla dokument är korrekta och kompletta. En ofullständig ansökan är den vanligaste orsaken till förseningar.
4. Följ detaljplanen: Din ansökan har större chans att godkännas om den följer detaljplanen. Läs den noga och anpassa ditt projekt därefter.
5. Var beredd på ändringar: Ibland kan kommunen be dig göra ändringar i dina planer. Var flexibel och samarbetsvillig.
6. Anlita experthjälp vid behov: För komplexa projekt kan det vara värt att anlita en arkitekt eller bygglovsexpert.
7. Dokumentera allt: Spara all kommunikation med kommunen och andra inblandade parter.
8. Förbered för besiktning: Om ditt projekt kräver det, var beredd på att kommunen kan vilja göra en besiktning.
Ett personligt tips från mig: Bygg goda relationer med handläggarna på kommunen. Ett artigt och professionellt bemötande kan göra stor skillnad i processen.
Vanliga misstag att undvika med bygglovet
Här är några misstag jag ofta ser:
1. Börja bygga utan lov: Det kan bli dyrt att rätta till i efterhand. Jag hade en kund som fick betala 100 000 kr i böter för detta.
2. Glömma bygganmälan: Kom ihåg att du ofta behöver göra en bygganmälan också, även om du har bygglov.
3. Ignorera detaljplanen: Detaljplanen är viktig. Läs den noga och följ den.
4. Underskatta tidsåtgången: Var beredd på att processen kan ta tid. Räkna med minst 2-3 månader från ansökan till beslut.
5. Glömma grannar: Att informera grannar kan spara problem senare. Jag har sett projekt försenas i månader på grund av grannkonflikter.
6. Inte följa ritningarna: När du väl fått bygglov, följ ritningarna noggrant. Avvikelser kan leda till problem vid slutbesiktningen.
7. Ha koll på tiden för bygglovet: Kom ihåg att bygglovet har en giltighetstid. Missa inte att bli klar innan tiden går ut OCH ansöka om slutbesked.
