Allt du behöver veta innan du bygger ut huset

Vi benar ut alla regler och frågetecken kring tillbyggnad av ditt hus

Vill du förbättra och höja värdet på ditt hus med en tillbyggnad? Kanske en balkong, ett inbyggd uterum, ett burspråk eller ett skärmtak. Söker du information för att komma igång? Kanske ställer du dig frågan: hur mycket får man bygga ut huset? Då har du kommit till rätt sida. Vi på LT Ingenjörsbyrå har sammanfattat allt du behöver veta gällande tillbyggnad av hus. Du kommer att lära dig när det är en bra investering eller inte att bygga ut huset, vilka ritningar som är lagpliktiga för en tillbyggnad av hus samt hur du på bästa sätt jämför offerter mellan olika leverantörer. Ett kapitel som vi är extra nöjda med är hur du kan estimera kostnaden för projektet helt själv.

Vi reder ut alla regler berörande utbyggnader som är både större och mindre än 15 kvadratmeter. Du kommer också hitta ritningar på tidigare projekt på tillbyggnader av hus från våra kunder som valt att bygga ut huset med hjälp av LT Ingenjörsbyrås konstruktörer.

Vill du hitta inspiration till din husritning för tillbyggnader?

Definition

Vad är en tillbyggnad? 

En tillbyggnad är något som ökar volymen på en befintlig byggnad. Du kan göra tillbyggnader av ditt hus som kräver bygglov fram tills du har nått övre gränsen för byggrätten för din fastighet. Byggrätten är alltså det som bestämmer din fastighets begränsning för utbyggnad. 

Behöver du professionell hjälp med ritningar till din tillbyggnad för ett snabbare bygglov?

Vi har slutfört hundratals liknande projekt och ser till att du snabbt får slutbesked från kommunen.

Ring 033-659 09 30

mellan 8:00 och 17:00 helgfria vardagar

Vad är en tillbyggnad?

En tillbyggnad är något som ökar volymen på en befintlig byggnad. Du kan göra tillbyggnader av ditt hus som kräver bygglov fram tills du har nått övre gränsen för byggrätten för din fastighet. Byggrätten är alltså det som bestämmer din fastighets begränsning för utbyggnad. 

Hur mycket får man bygga ut huset?

Många ställer sig frågan: Hur mycket får man bygga ut huset? Det är en fråga med flera svar. Det vanligaste är att man får bygga ut huset med 20–30% i förhållande till hur många kvadratmeter din tomt är. Om du vill veta vad som gäller kring just din byggrätt ska titta i detaljplanen eller områdesbestämmelserna som gäller för din fastighet.

Men även om du har uppnått din byggrätt har du rätt till vissa tillbyggnader av huset, utan att ansöka om bygglov. Om du gör en så kallad Attefallstillbyggnad kan du bygga till ytterligare 15 kvm på ditt bostadshus. En sådan tillbyggnad av hus som är mindre än 15 kvm är inte bygglovspliktiga, och går därför utanför byggrätten. Läs mer längre ner på sidan om vilka tillbyggnader det kan röra sig om och regler som gäller.

Om du bor utanför detaljplan rekommenderar vi att du tar kontakt med din kommun och berättar vilken typ av tillbyggnad av hus som du har tänkt att göra. Då får du en mer exakt bedömning av just ditt projekt. Även om du bor utanför detaljplanen kan det finnas lokala områdesbestämmelser som gör att du måste ansöka om lov eller göra en bygganmälan.

Här följer några exempel på tillbyggnader av hus som faller under attefallstillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter och därmed ej är bygglovspliktiga:

  • Takkupa
  • Burspråk
  • Altan*
  • Terrass
  • Tillbyggnad

*Altaner kan bedömas som både en tillbyggnad av hus med bygglovplikt, och som en icke bygglovpliktig åtgärd. Här har vi rett ut samtliga regler kring altaner.

Här är exempel på tillbyggnader av hus som kräver bygglov:

  • Farstukvist
  • Altan
  • Balkong
  • Skärmtak över balkong
  • Inglasning av balkonger
  • Burspråk
  • Uppstickande byggnadsdel
  • Takkupa
  • Skärmtak
  • Väggar på befintligt skärmtak
  • Göra ett inglasat uterum under befintligt tak
  • Bygga ett inglasat uterum
  • Ändrad användning
  • Ramper

Hur mycket räcker en tillbyggnad om 15 kvm till?

15 kvm räcker för att lösa väldigt många problem som du kan uppleva i exempelvis ett äldre hus med dålig planlösning. Många av våra projekt har handlad om att lösa problem med trånga utrymmen för våra kunder. Detta är möjligt att lösa med en enkel attefallstillbyggnad. Här följer några exempel på attefallstillbyggnader som vi gjort det senaste året:

  • Ny entré med större WC/Dusch.
  • En stor takkupa
  • Nytt badrum, bastu eller spaavdelning
  • Uterum för att bygga ut vardagsrum/matrum
  • Skapa ett större kök

Krav

Vad krävs för ritningar för en tillbyggnad på ett hus?

För vissa tillbyggnader av hus finns ett lagpliktigt krav på att ta fram ritningar vid en bygganmälan eller ett bygglov: Detta krav gäller ritningar för ny planlösning, fasadritningar, sektionsritningar samt situationsplan (samt kontrollplan). Ibland krävs även detaljritningar och ritningar på marksektioner om du väljer att bygga ut huset. Därför bör du alltid kontakta en fackman som LT Ingenjörsbyrå. Vi berättar vilka ritningar du behöver, och hjälper dig att ta fram dem för ett snabbt bygglovsbesked. 

Ritningarna du hittar nedan är från en av våra kunder som valt att bygga ut huset.

Behöver du professionell hjälp med ritningar till din tillbyggnad för ett snabbare bygglov?

Vi har slutfört hundratals liknande projekt och ser till att du snabbt får slutbesked från kommunen.

Ring 033-659 09 30

mellan 8:00 och 17:00 helgfria vardagar

Planritning för en tillbyggnad.
Fasadritning för en tillbyggnad.
Sektionsritning för en tillbyggnad.

Övriga handlingar som krävs för tillbyggnad av hus

Kontrollplan behövs alltid i ett byggprojekt. Är projektet stort krävs dessutom en certifierad kontrollansvarig. I stora projekt är det den kontrollansvarige som tar fram kontrollplanen. Vid ett mindre projekt som exempelvis en tillbyggnad av hus ingår kontrollplan vårt fasta pris. Här kan du ladda ner en kostnadsfri kontrollplan från LT Ingenjörsbyrå.

En projektbeskrivning och teknisk beskrivning är inget absolut krav enligt regelverket. Dock underlättar dessa beskrivningar handläggningen av ditt ärende, eftersom det ger bygglovshandläggaren en bättre förståelse för de åtgärder som du avser att göra. Här kan du ladda ner en kostnadsfri Projekt- och teknisk beskrivning från LT Ingenjörsbyrå.

Grannemedgivande är endast aktuellt om du vill ha din tillbyggnad närmare än vad som medges i detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Oftast är det ett avstånd på 4,0-4,5 meter till tomtgränsen som gäller. Attefallstillbyggnader får placeras närmare utan krav på grannemedgivande, läs reglerna här. Ladda ner en kostnadsfri blankett för grannmedgivande från LT Ingenjörsbyrå här.

Vilka regler gäller för tillbyggnad av hus?

Generellt gäller att tillbyggnader av hus kräver bygglov. Men om tillbyggnaden är 15 kvm eller mindre krävs endast en bygganmälan. Detta enligt de nya reglerna för så kallade attefallshus. Därefter måste du invänta ett startbesked för att få påbörja projektet, och ett slutbesked för att kunna använda det aktuella utrymmet. Här kan du läsa om de regler som gäller för attefallstillbyggnader.

Vilka regler gäller för tillbyggnad på hus utanför detaljplan?

Regelverket kring tillbyggnader med bygglov och attefallstillbyggnader är väldigt avancerat att sätta sig in i. Ta kontakt med oss eller din kommun tidigt i projektet för att få vilka regler och ramar som du behöver förhålla dig till i just ditt projekt.

För vilka byggnader gäller reglerna för tillbyggnad av hus?

Tillbyggnader får göras på en- och tvåbostadshus. Samma regler gäller för fritidshus, och är något du måste tänka på ifall du planerar att söka bygglov för fritidshus. I vissa fall gäller reglerna även större kolonistugor. Däremot innefattar reglera inte stugor i hotellverksamhet, semesterstugby eller liknande anläggningar. Tillbyggnader får inte göras på komplementbostadshus såsom ett attefallshus som används som bostad.

Hur många gånger får regeln om tillbyggnad av hus användas?

Vi har kunder som vänt sig till oss med frågan: Hur mycket får man bygga ut huset om det redan finns en tillbyggnad? Tyvärr är svaret att regeln om tillbyggnader på maximalt 15 kvm endast får användas en gång. Därför är det viktigt att du tar kontakt med din kommun och ser om huset som du äger har en tillbyggnad enligt denna regel sedan tidigare. Oftast ser du det rent praktiskt om huset exempelvis har en utanpåliggande hall eller matrum. Det är inte möjligt att göra en tillbyggnad av hus, och några år senare göra ytterligare en tillbyggnad. Detta gäller även om den första tillbyggnaden av huset var mindre än 15 kvm.

Vilken area och höjd gäller för en tillbyggnad av hus?

Det är bruttoarean av tillbyggnaden som får vara 15 kvadratmeter. Om du väljer att göra en tillbyggnad som sträcker sig över två våningar får du endast bygga ut 7,5 kvm per våningsplan. Tillbyggnaden på huset får byggas med källare om du önskar det, men det ska vara geotekniskt tillämpligt. Det är även tillåtet att bygga vind eller loft på tillbyggnaden, men tänk på att reglerna gällande den totala ytan är desamma även där. Dessutom gäller att höjden på tillbyggnaden på huset inte får vara högre än det befintliga bostadshusets taknockshöjd.

Placering av tillbyggnaden i förhållande till grannar m.m.

Om du tänker bygga ut huset så att tillbyggnaden hamnar närmare tomtgränsen än 4,5 meter, behöver du skaffa ett grannmedgivande som du skickar in till kommunen tillsammans med ditt bygglov. Om dina grannar inte godkänner placeringen kan det innebära att du inte kommer få genomföra åtgärden som du tänkt dig. Dock är det alltid kommunen som skall pröva saken innan den avgörs. Om du bygger närmare tomtgränsen än 4,5 meter och den grannen som påverkas är kommunen, det vill säga allmän mark, så måste du alltid ansöka om bygglov.

Tillbyggnaden av huset får strida mot detaljplanen

Om du använder dig av attefallsreglerna kan ditt projekt på ett tillåtet vis strida mot detaljplanen och områdesbestämmelserna. Du är till exempel tillåtet för dig att bygga din tillbyggnad på prickmark. Kommunen kan inte neka dig startbesked på grund av detta.

Pris

Kan jag göra ritningar på min tillbyggnad själv?

Ja, gör gärna skisser på tillbyggnaden på ditt hus och skriv ner dina idéer. Gör dock inga bygglovsritningar själv om du inte har erfarenhet av detta sedan tidigare.

Det finns flertalet regelverk att hålla koll på när du ska göra en tillbyggnad på ditt hus. Arkitekter och fackmän arbetar med regelverken dagligen och kan samtliga regler. De känner också till genvägar som du kan använda dig av – genvägar som blivit praxis i branschen men som du inte hittar i bygglagarna BBR eller PBL. Om du vänder dig till en fackman sparar du tid för dig själv, och din kostnad för tillbyggnaden blir mindre i slutändan. Därför bör du ta kontakt med en fackman tidigt i projektet. Vi på LG Ingenjörsbyrå tar fram kompletta bygglovsritningar utifrån dina husritningar. Se några exempel på våra kunders ritningar nedan, som vi omvandlat till godkända bygglovsritningar.

Vad kostar det att bygga ut huset?

Det är svårt att ge en schablon för hur mycket just ditt projekt kommer att kosta. Det finns generella nyckeltal inom branschen som brukar hamna rätt. För att du ska få ett pris för just ditt projekt måste du själv fråga efter offerter från hantverkare. Vi hjälper gärna till med förfrågningsunderlag för tillbyggnader.

Du kan dela upp kostnaden i två grundposter:

  • Arbetskostnad
  • Materialkostnad

Desto mer du gör själv, exempelvis köper in material eller monterar och målar, desto mindre blir totalkostnaden. Tänk även på att din egen tid är värd pengar. Om du lägga ut hela projektet på en fackman kommer visserligen slutsumman att öka, men du kan i lugn och ro se på medan projektet färdigställs.

Det finns generella kostnader som innefattar:

  • Etablering
  • Sophantering
  • Resor
  • Arbetsledning
  • Maskinhyra
  • Förbrukningsmaterial
  • Frakt
  • Städning

Sedan kan projektet delas upp i byggnadsdelar och installationer:

  • Grund
  • Stomme
  • Tak
  • Fasad
  • Snickerier
  • El
  • VVS
  • Måleri

Ett generellt nyckeltal är en kostnad om 20 000 – 30 000 kronor per kvadratmeter, men det beror på hur ytan ska inredas. Ska du till exempel bygga ett badrum kommer kvadratmeterpriset att vara högre. Om du däremot bygger ut ett vardagsrum kommer kvadratmeterpriset att vara lägre än nyckeltalet.

Sedan finns det tillkommande kostnader som inte skall förringas:

  • Bygglov
  • Kontrollansvarig
  • Besiktningsmän
  • Dyrare försäkring
  • Högre uppvärmning
  • Högre drift- och underhållskostnad
  • Fastighetstaxeringen höjs

ROT-avdraget, som står för Renovering, Ombyggnad och Tillbyggnad, är en viktig pusselbit i din kalkyl. Det innebär att du har rätt att göra avdrag med 30% på arbetskostnaden. Du kan beräkna ditt ROT-avdrag på skatteverkets hemsida. Det är alltid entreprenören som hanterar ROT-avdraget gentemot Skatteverket. Det enda du behöver ange är ditt personnummer. Om du planerar att sälja din bostad kan det också vara lönt att göra en energideklaration efter att tillbyggnationen är klar.

Att jämföra offerter för tillbyggnad på hus

Många upplever det krångligt att ta in offerter från olika entreprenörer och jämföra kostnaden. Vår absoluta rekommendation är att du står på dig när det kommer in “halvfärdiga” offerter där posterna är svåra att tolka, eller om du upplever att poster saknas. Ställ frågor till entreprenörer som missat utgifter för exempelvis “avfallshantering”, om andra har med det i sin offert. För allas skull bör alla parter får samma möjlighet att lämna ett rättvist anbud på arbetet, och du få en rättvis chans att jämföra dem.

Priserna för varje post i de olika offerterna brukar ligga i ungefär spann med ca 5-10% differens. Om priserna skiljer mer än så bör du vara uppmärksam. Ställ gärna en direkt fråga till entreprenören om prisskillnaderna bero på följande:

  • Har vissa av entreprenörerna mer att göra än andra?
  • Är någon av entreprenörerna ett större företag med bättre inköpspriser?
  • Används lärlingar av någon entreprenör?
  • Är entreprenören ny på marknaden?
  • Har entreprenören liknande uppdrag i området och kan samordna med projekt?

När du ber om offert ska du alltid göra ett förfrågningsunderlag som ger en tydlig beskrivning av vad som ska göras och inom vilket tidsspann. I beskrivningen ska det vara en tydlig gränsdragning vad du som privatperson gör, och vad entreprenören ska göra. Du tänker kanske riva och förbereda markarbeten på egen hand, och måla ytterväggar när allting är klart? Om ditt underlag är bristfälligt och otydligt finns risk för komplikationer under projektet. Det finns ett ordspråk som lyder: ”ett projekt blir aldrig bättre än underlaget”. Enligt vår erfarenhet ligger mycket sanning i det.  

Hur skiljer sig kostnaden mellan att bygga ut enplanshus jämfört med tvåplanshus?

Självklart kommer kostnaden att bli högre för att bygga till ett hus i två våningar, jämfört med ett hus med en våning. Men för den skull behöver du inte räkna med att prisutvecklingen är linjär. Du får mer för pengarna när du bygger till i två våningar, eftersom de stora kostnaderna som betongplattan och många kringkostnader är samma för båda husen. Om din ekonomi tillåter så dra nytta av dessa grundkostnader för att bygga ut huset i flera våningsplan, när du ändå ska investera i din fastighet.

Är det en investering att bygga ut huset?

Vissa ser tillbyggnaden som en investering eftersom husets värde ökar mer än vad tillbyggnaden har kostat. Det är dock en hypotetisk fråga fram till den dagen då huset säljs. Vi rekommenderar att du gör en separat uträkning på att bygga en fristående bostad på tomten. Ett fristående hus är enkelt hyra ut till studenter, eller varför inte turister på sommaren?

En enkel kalkyl skulle kunna se ut enligt följande:

Investering för 35 kvm bostad: 25 000 x 35 = 875 000 kr

Hyresintäkter Storstadsregion: 35 x 2 000 = 70 000 kr

Hyresintäkter Mindre ort: 35 x 1 350 = 47 250 kr

Återbetalningstid Storstadsregion: 12,5 år

Återbetalningstid Mindre ort: 18,5 år

Då har du efter 12,5 år respektive 18,5 år fått tillbaka dina pengar. Därefter generar den nya bostaden endast vinst. Glöm heller inte bort värdeökningen på ditt hus.

Exemplet ovan är en förenklad kalkyl, men kan ändå vara värd att jämföra med när du har tillbyggnad i tankarna.

Vad kostar bygglovsansökan för tillbyggnader på hus?

Nedan har vi listat priserna för Uppsala kommun. Kom ihåg att varje ärende är unikt och priserna förändras varje år genom beslut i kommunfullmäktige.

Priserna i tabellen är hämtade från Uppsala.se den 30 juni 2019.

Ärendetyp

Avgift i kronor

Tillbyggnad av huvudbyggnad utan tekniskt samråd:

9 400

Tillbyggnad av huvudbyggnad med tekniskt samråd:

18 800

Ny- eller tillbyggnad av komplementbyggnad utan tekniskt samråd:

7 100

Ny- eller tillbyggnad av komplementbyggnad med tekniskt samråd:

11 800

Inte bygglovspliktig tillbyggnad, max 15 kvm (BTA):

7 700

Inte bygglovspliktigt inredande av ytterligare bostad (endast enbostadshus):

8 800

Fasadändring, större (till exempel byte av tak- eller fasadmaterial, ny balkong eller ny takkupa):

7 100

 

Kommunen har flera andra avgifter som tas ut när du ansöker om bygglov eller bygganmälan:

  • Nybyggnadskarta
  • Förenklad nybyggnadskarta
  • Utstakning
  • Lägeskontroll
  • Extra samråd
  • Extra platsbesök
  • Byte av kontrollansvarig
  • Interimistiskt slutbesked

Genom att anlita en fackman tidigt i projektet kommer handläggningstiden och dina kostnader att minska i slutändan.

Hjälpte denna artikeln dig?
5 av 5 tycker att artikeln är hjälpsam.

Skriv upp dig på vårt nyhetsbrev och få möjligheten att vinna ritningar för 9 000 kr till ditt nästa bygglovsprojekt

Vi tilldelar slumpmässiga prenumeranter varje vecka!

Låt oss räkna fram ett pris för ditt projekt

mellan 8:00 och 17:00 helgfria vardagar

Skriv upp dig på vårt nyhetsbrev och få möjligheten att vinna ritningar för 9000 kr till ditt nästa bygglovsprojekt

Vi tilldelar slumpmässiga prenumeranter varje vecka!

Nej tack

Över nöjda 300 customers
i 324+ projekt

4.8 av 5.0

4.8 av 5.0 utifrån 41 recensioner

Läs alla recensioner

September 2020, via Google

När jag hittade LT Ingenjörsbyrå och kom i kontakt med Laszlo så gick allt fort.
Tydliga frågor om projektet, tydligt när leverans sker av projekt. Ritningarna helt perfekta för att få igenom mitt bygglov! Precis det jag behöver och älskar bemötandet.

Anders V. — Stockholm
September 2020, via Facebook

Blev rekommenderad utav en bekant att kontakta Laszlo. Prisbilden var något högre, men vi ångrar oss inte en sekund. Vi har fått hjälp hela vägen. Laszlo är väldigt duktig på att förklara så man förstår hela processen.

Anita P. — Borås
Mycket snabb och bra service med vår byggnadslov ansökan. Rekommenderas verkligen.
Ulrik S.
Ladda mer