Sammanfattning
- En tillbyggnad är en byggnation som ökar volymen på en befintlig byggnad, exempelvis ett bostadshus i form av en villa
- Den tillåtna storleken på en tillbyggnad begränsas bland annat av den aktuella fastighetens byggrätt men du kan göra en tillbyggnad på upp till 15 kvadratmeter utan att behöva ansöka om bygglov
Att bygga ut sitt hus kan vara ett effektivt sätt att skapa mer utrymme och öka värdet på sin fastighet. Men det kan också vara en komplicerad process med många regler att följa. Här på LT Ingenjörsbyrå har vi lång erfarenhet av att hjälpa människor genom hela tillbyggnadsprocessen, från planering till färdigställande.
I den här artikeln kommer vi att bena ut alla regler och frågetecken kring tillbyggnader av hus, så att du kan ta välgrundade beslut för ditt projekt. Vi kommer även att ge dig tips om hur du får bästa möjliga resultat och sparar pengar längs vägen.
Innehåll
Vill du förbättra och höja värdet på ditt hus med en tillbyggnad? Kanske en balkong, ett inbyggd uterum, ett burspråk eller ett skärmtak. Söker du information för att komma igång? Kanske ställer du dig frågan: hur mycket får man bygga ut huset? Då har du kommit till rätt sida. Vi på LT Ingenjörsbyrå har sammanfattat allt du behöver veta gällande tillbyggnad av hus. Du kommer att lära dig när det är en bra investering eller inte att bygga ut huset, vilka ritningar som är lagpliktiga för en tillbyggnad av hus samt hur du på bästa sätt jämför offerter mellan olika leverantörer. Ett kapitel som vi är extra nöjda med är hur du kan estimera kostnaden för projektet helt själv.
Vi reder ut alla regler berörande utbyggnader som är både större och mindre än 15 kvadratmeter. Du kommer också hitta ritningar på tidigare projekt på tillbyggnader av hus från våra kunder som valt att bygga ut huset med hjälp av LT Ingenjörsbyrås konstruktörer. Konstruktionsritningar är ett krav för tillbyggnader.
Tänk på att vissa byggnader och områden har ett kulturhistoriskt värde och därför behöver även ett antikvariskt utlåtande tas fram när du skickar in bygglov. Börja med att samla ihop dina befintliga husritningar från kommunens digitala arkiv.
En tillbyggnad är något som ökar volymen på en befintlig byggnad. Du kan göra tillbyggnader av ditt hus som kräver bygglov fram tills du har nått övre gränsen för byggrätten för din fastighet. Byggrätten är alltså det som bestämmer din fastighets begränsning för utbyggnad.
Många ställer sig frågan: Hur mycket får man bygga ut huset? Det är en fråga med flera svar. Det vanligaste är att man får bygga ut huset med 20–30% i förhållande till hur många kvadratmeter din tomt är. Om du vill veta vad som gäller kring just din byggrätt ska titta i detaljplanen eller områdesbestämmelserna som gäller för din fastighet.
Men även om du har uppnått din byggrätt har du rätt till vissa tillbyggnader av huset, utan att ansöka om bygglov. Om du gör en så kallad Attefallstillbyggnad kan du bygga till ytterligare 15 kvm på ditt bostadshus. En sådan tillbyggnad av hus som är mindre än 15 kvm är inte bygglovspliktiga, och går därför utanför byggrätten. Läs mer längre ner på sidan om vilka tillbyggnader det kan röra sig om och regler som gäller.
Om du bor utanför detaljplan rekommenderar vi att du tar kontakt med din kommun och berättar vilken typ av tillbyggnad av hus som du har tänkt att göra. Då får du en mer exakt bedömning av just ditt projekt. Även om du bor utanför detaljplanen kan det finnas lokala områdesbestämmelser som gör att du måste ansöka om lov eller göra en bygganmälan.
Här följer några exempel på tillbyggnader av hus som faller under attefallstillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter och därmed ej är bygglovspliktiga:
*Altaner kan bedömas som både en tillbyggnad av hus med bygglovplikt, och som en icke bygglovpliktig åtgärd.
Här är exempel på tillbyggnader av hus som kräver bygglov:
15 kvm räcker för att lösa väldigt många problem som du kan uppleva i exempelvis ett äldre hus med dålig planlösning. Många av våra projekt har handlad om att lösa problem med trånga utrymmen för våra kunder. Detta är möjligt att lösa med en enkel attefallstillbyggnad. Här följer några exempel på attefallstillbyggnader som vi gjort det senaste året:
För vissa tillbyggnader av hus finns ett lagpliktigt krav på att ta fram ritningar vid en bygganmälan eller ett bygglov: Detta krav gäller ritningar för ny planlösning, fasadritningar, sektionsritningar samt situationsplan (samt kontrollplan). Ibland krävs även detaljritningar och ritningar på marksektioner om du väljer att bygga ut huset. Därför bör du alltid kontakta en fackman som LT Ingenjörsbyrå. Vi berättar vilka ritningar du behöver, och hjälper dig att ta fram dem för ett snabbt bygglovsbesked.
Ritningarna du hittar nedan är från en av våra kunder som valt att bygga ut huset.
Bygglovsritningar för ett uterum kan verka enkelt. Men det är fortfarande samma regler som gäller som om du bygger ett nytt hus. Att endast använda bygglovsritningar och konstruktionsritningar för uterum från leverantören är ingen bra idé. Ritningarna från leverantören kan du använda för att montera uterummet, du kan se det mer som en manual. Medans bygglovsritningar för uterum ska vara anpassade för just ditt projekt. Inte bara det nya uterummet som ska vara med på bygglovsritningarna utan även det befintliga huset. På ritningarna ska marknivåer, färger, material, höjder osv redovisas på ett fackmannamässigt sätt.
Kontrollplan behövs alltid i ett byggprojekt. Är projektet stort krävs dessutom en certifierad kontrollansvarig. I stora projekt är det den kontrollansvarige som tar fram kontrollplanen. Vid ett mindre projekt som exempelvis en tillbyggnad av hus ingår kontrollplan vårt fasta pris.
En projektbeskrivning och teknisk beskrivning är inget absolut krav enligt regelverket. Dock underlättar dessa beskrivningar handläggningen av ditt ärende, eftersom det ger bygglovshandläggaren en bättre förståelse för de åtgärder som du avser att göra.
Konstruktionsritningar är ett krav vid tillbyggnader. Även om tillbyggnaderna är små och enklare så måste du som byggherre säkerställa och intyga att konstruktionen är dimensionerad för rätt snö och vindlaster. Det går inte att bygga något på erfarenhet eftersom reglerna förändras och styrs upp år till år. Ta hjälp av en konstruktör tidigt i projekt för att se till att allt går till korrekt. Vi kan samordna ett paketpris åt dig för både båda bygglovsritningar och konstruktionsritningar.
Grannemedgivande är endast aktuellt om du vill ha din tillbyggnad närmare än vad som medges i detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Oftast är det ett avstånd på 4,0-4,5 meter till tomtgränsen som gäller. Attefallstillbyggnader får placeras närmare utan krav på grannemedgivande.
Generellt gäller att tillbyggnader av hus kräver bygglov. Men om tillbyggnaden är 15 kvm eller mindre krävs endast en bygganmälan. Detta enligt de nya reglerna för så kallade attefallshus. Därefter måste du invänta ett startbesked för att få påbörja projektet, och ett slutbesked för att kunna använda det aktuella utrymmet.
Regelverket kring tillbyggnader med bygglov och attefallstillbyggnader är väldigt avancerat att sätta sig in i. Ta kontakt med oss eller din kommun tidigt i projektet för att få vilka regler och ramar som du behöver förhålla dig till i just ditt projekt.
Tillbyggnader får göras på en- och tvåbostadshus. Samma regler gäller för fritidshus, och är något du måste tänka på ifall du planerar att söka bygglov för fritidshus. I vissa fall gäller reglerna även större kolonistugor. Däremot innefattar reglera inte stugor i hotellverksamhet, semesterstugby eller liknande anläggningar. Tillbyggnader får inte göras på komplementbostadshus såsom ett attefallshus som används som bostad.
Vi har kunder som vänt sig till oss med frågan: Hur mycket får man bygga ut huset om det redan finns en tillbyggnad? Tyvärr är svaret att regeln om tillbyggnader på maximalt 15 kvm endast får användas en gång. Därför är det viktigt att du tar kontakt med din kommun och ser om huset som du äger har en tillbyggnad enligt denna regel sedan tidigare. Oftast ser du det rent praktiskt om huset exempelvis har en utanpåliggande hall eller matrum. Det är inte möjligt att göra en tillbyggnad av hus, och några år senare göra ytterligare en tillbyggnad. Detta gäller även om den första tillbyggnaden av huset var mindre än 15 kvm.
Det är bruttoarean av tillbyggnaden som får vara 15 kvadratmeter. Om du väljer att göra en tillbyggnad som sträcker sig över två våningar får du endast bygga ut 7,5 kvm per våningsplan. Tillbyggnaden på huset får byggas med källare om du önskar det, men det ska vara geotekniskt tillämpligt. Det är även tillåtet att bygga vind eller loft på tillbyggnaden, men tänk på att reglerna gällande den totala ytan är desamma även där. Dessutom gäller att höjden på tillbyggnaden på huset inte får vara högre än det befintliga bostadshusets taknockshöjd.
Om du tänker bygga ut huset så att tillbyggnaden hamnar närmare tomtgränsen än 4,5 meter, behöver du skaffa ett grannmedgivande som du skickar in till kommunen tillsammans med ditt bygglov. Om dina grannar inte godkänner placeringen kan det innebära att du inte kommer få genomföra åtgärden som du tänkt dig. Dock är det alltid kommunen som skall pröva saken innan den avgörs. Om du bygger närmare tomtgränsen än 4,5 meter och den grannen som påverkas är kommunen, det vill säga allmän mark, så måste du alltid ansöka om bygglov.
Om du använder dig av attefallsreglerna kan ditt projekt på ett tillåtet vis strida mot detaljplanen och områdesbestämmelserna. Du är till exempel tillåtet för dig att bygga din tillbyggnad på prickmark. Kommunen kan inte neka dig startbesked på grund av detta.
Ja, gör gärna skisser på tillbyggnaden på ditt hus och skriv ner dina idéer. Gör dock inga bygglovsritningar själv om du inte har erfarenhet av detta sedan tidigare, speciellt konstruktionsritningar kräver gedigen erfarenhet och kompetens.
Det finns flertalet regelverk att hålla koll på när du ska göra en tillbyggnad på ditt hus. Arkitekter och fackmän arbetar med regelverken dagligen och kan samtliga regler. De känner också till genvägar som du kan använda dig av – genvägar som blivit praxis i branschen men som du inte hittar i bygglagarna BBR eller PBL. Om du vänder dig till en fackman sparar du tid för dig själv, och din kostnad för tillbyggnaden blir mindre i slutändan. Därför bör du ta kontakt med en fackman tidigt i projektet. Vi på LT Ingenjörsbyrå tar fram kompletta bygglovsritningar utifrån dina husritningar. Se några exempel på våra kunders ritningar nedan, som vi omvandlat till godkända bygglovsritningar.
Det är svårt att ge en schablon för hur mycket just ditt projekt kommer att kosta. Det finns generella nyckeltal inom branschen som brukar hamna rätt. För att du ska få ett pris för just ditt projekt måste du själv fråga efter offerter från hantverkare. Vi hjälper gärna till med förfrågningsunderlag för tillbyggnader.
Du kan dela upp kostnaden i två grundposter:
Desto mer du gör själv, exempelvis köper in material eller monterar och målar, desto mindre blir totalkostnaden. Tänk även på att din egen tid är värd pengar. Om du lägga ut hela projektet på en fackman kommer visserligen slutsumman att öka, men du kan i lugn och ro se på medan projektet färdigställs.
Det finns generella kostnader som innefattar:
Sedan kan projektet delas upp i byggnadsdelar och installationer:
Ett generellt nyckeltal är en kostnad om 20 000 – 30 000 kronor per kvadratmeter, men det beror på hur ytan ska inredas. Ska du till exempel bygga ett badrum kommer kvadratmeterpriset att vara högre och priset kan till och med överstiga priset för ett mindre fritidshus. Om du däremot bygger ut ett vardagsrum kommer kvadratmeterpriset att vara lägre än nyckeltalet.
Sedan finns det tillkommande kostnader som inte skall förringas:
ROT-avdraget, som står för Renovering, Ombyggnad och Tillbyggnad, är en viktig pusselbit i din kalkyl. Det innebär att du har rätt att göra avdrag med 30% på arbetskostnaden. Du kan beräkna ditt ROT-avdrag på skatteverkets hemsida. Det är alltid entreprenören som hanterar ROT-avdraget gentemot Skatteverket. Det enda du behöver ange är ditt personnummer. Om du planerar att sälja din bostad kan det också vara lönt att göra en energideklaration efter att tillbyggnationen är klar.
Många upplever det krångligt att ta in offerter från olika entreprenörer och jämföra kostnaden. Vår absoluta rekommendation är att du står på dig när det kommer in “halvfärdiga” offerter där posterna är svåra att tolka, eller om du upplever att poster saknas. Ställ frågor till entreprenörer som missat utgifter för exempelvis “avfallshantering”, om andra har med det i sin offert. För allas skull bör alla parter får samma möjlighet att lämna ett rättvist anbud på arbetet, och du få en rättvis chans att jämföra dem.
Priserna för varje post i de olika offerterna brukar ligga i ungefär spann med ca 5-10% differens. Om priserna skiljer mer än så bör du vara uppmärksam. Ställ gärna en direkt fråga till entreprenören om prisskillnaderna bero på följande:
När du ber om offert ska du alltid göra ett förfrågningsunderlag som ger en tydlig beskrivning av vad som ska göras och inom vilket tidsspann. I beskrivningen ska det vara en tydlig gränsdragning vad du som privatperson gör, och vad entreprenören ska göra. Du tänker kanske riva och förbereda markarbeten på egen hand, och måla ytterväggar när allting är klart? Om ditt underlag är bristfälligt och otydligt finns risk för komplikationer under projektet. Det finns ett ordspråk som lyder: ”ett projekt blir aldrig bättre än underlaget”. Enligt vår erfarenhet ligger mycket sanning i det.
Självklart kommer kostnaden att bli högre för att bygga till ett hus i två våningar, jämfört med ett hus med en våning. Men för den skull behöver du inte räkna med att prisutvecklingen är linjär. Du får mer för pengarna när du bygger till i två våningar, eftersom de stora kostnaderna som betongplattan och många kringkostnader är samma för båda husen. Om din ekonomi tillåter så dra nytta av dessa grundkostnader för att bygga ut huset i flera våningsplan, när du ändå ska investera i din fastighet.
Ja, så snart du ändrar utseende eller volymen så krävs bygglovsansökan till din kommun. Detta behöver inte vara krångligt om du anlitar en bygglovsbyrå med erfarenhet av liknande projekt.
Bygglovsritningar är en liten del av projektet som går på endast några dagar. Bygglovsbeslutet går också snabbt hos kommunen när det gäller denna typen av mindre projekt.
Den mer komplicerade delen är konstruktionsberäkning och konstruktionsritningar när det gäller balkongen. Det är dock viktigt att hålla isär vad som är en balkong och vad som är en altan då byggnationen av dessa två i många fall har olika krav.
Det behöver det inte vara. Att bygga ut ett gammalt hus kan ha sina fördelar med tanke på en stark stomme, det kan till exempel vara en stomme som är byggd med gammal hederliga plankor. Hela ytterväggen arbetar då tillsammans med tanke på snö och vindlaster.
Är det ett gammalt hus som har små dimensioner kan det behövas en hel del arbeten för att förstärka huset jämfört med dagens moderna standard. Detta är ett måste med tanke på nya snölaster och nya säkerhetsregler när det gäller bostäder.
I äldre hus är det också större risk att ni hittar olika typer av skador. Det kan vara vattenskador eller olika skadedjur som har gjort åverkan på husets viktiga delar.
Innan du planerar att bygga ut ett gammalt hus rekommenderar vi dig att ta kontakt med en besiktningsman eller ett större byggföretag som har erfarenhet av liknande projekt. Då kan du få en uppfattning om vad som är möjligt och inte i just ditt fall.
Vissa ser tillbyggnaden som en investering eftersom husets värde ökar mer än vad tillbyggnaden har kostat. Det är dock en hypotetisk fråga fram till den dagen då huset säljs. Vi rekommenderar att du gör en separat uträkning på att bygga en fristående bostad på tomten. Ett fristående hus är enkelt hyra ut till studenter, eller varför inte turister på sommaren?
En enkel kalkyl skulle kunna se ut enligt följande:
Investering för 35 kvm bostad: 25 000 x 35 = 875 000 kr
Hyresintäkter Storstadsregion: 35 x 2 000 = 70 000 kr
Hyresintäkter Mindre ort: 35 x 1 350 = 47 250 kr
Återbetalningstid Storstadsregion: 12,5 år
Återbetalningstid Mindre ort: 18,5 år
Då har du efter 12,5 år respektive 18,5 år fått tillbaka dina pengar. Därefter generar den nya bostaden endast vinst. Glöm heller inte bort värdeökningen på ditt hus.
Exemplet ovan är en förenklad kalkyl, men kan ändå vara värd att jämföra med när du har tillbyggnad i tankarna.
Nedan har vi listat priserna för Uppsala kommun. Kom ihåg att varje ärende är unikt och priserna förändras varje år genom beslut i kommunfullmäktige.
Priserna i tabellen är hämtade från Uppsala.se den 30 juni 2019. | |
Ärendetyp | Avgift i kronor |
Tillbyggnad av huvudbyggnad utan tekniskt samråd: | 9 400 |
Tillbyggnad av huvudbyggnad med tekniskt samråd: | 18 800 |
Ny- eller tillbyggnad av komplementbyggnad utan tekniskt samråd: | 7 100 |
Ny- eller tillbyggnad av komplementbyggnad med tekniskt samråd: | 11 800 |
Inte bygglovspliktig tillbyggnad, max 15 kvm (BTA): | 7 700 |
Inte bygglovspliktigt inredande av ytterligare bostad (endast enbostadshus): | 8 800 |
Fasadändring, större (till exempel byte av tak- eller fasadmaterial, ny balkong eller ny takkupa): | 7 100 |
Kommunen har flera andra avgifter som tas ut när du ansöker om bygglov eller bygganmälan:
Genom att anlita en fackman tidigt i projektet kommer handläggningstiden och dina kostnader att minska i slutändan.
Många ställer sig frågan: Hur mycket får man egentligen bygga ut sitt hus? Svaret är inte helt enkelt, men generellt sett får man bygga ut med ca 20-30% i förhållande till tomtens storlek. Det finns dock olika regler beroende på detaljplan eller områdesbestämmelser som gäller för din fastighet.
För vissa tillbyggnader av hus finns det lagpliktiga krav på att ta fram ritningar vid en bygganmälan eller ett bygglov. Detta inkluderar ny planlösning, fasadritningar, sektionsritningar och situationsplan. Ibland kan även detaljritningar och marksektioner behövas.
Regelverket kring tillbyggnader utanför detaljplan kan vara komplexa och variera beroende på kommunen. Det är bäst att kontakta din kommun tidigt i projektet för att få rätt information om vilka regler som gäller specifikt för din fastighet.
I denna artikel har vi gett dig en översikt över vad du behöver veta om att bygga ut ditt hus med en tillbyggnad. Vi har diskuterat regler och krav, ritningar och kostnader. Nu är det dags att ta nästa steg!
Vi rekommenderar att du läser vidare i våra andra artiklar om husrenovering, inredning eller energieffektivisering för mer inspiration och kunskap.
Vill du ha personlig rådgivning eller boka ett möte med vår bygglovsexpert Laszlo? Klicka här för att kontakta oss och få hjälp med ditt projekt!
Jag har genomfört över 1500 bygglovsansökaningar sedan starten av LT Ingenjörsbyrå 2017.
Jag har sammanställt de vanligaste misstagen som jag har upptäckt att privatpersoner OFTA missar när de försöker göra bygglovet själva. Ta del av vår kostnadsfria guide!
Laszlo är grundare och VD för LT Ingenjörsbyrå.Han har arbetat på flertalet bostadsbolag där han ansvarade för projektutveckling av nya bostadsområden. Laszlo involverades även i större byggprojekt där han samordnade entreprenörer, beställare och myndigheter.
Läs fler artiklar om bygglov vi har skrivit på faktabanken
Fick hjälp med kompletta ritningar till bygglovet. LT Ingenjörsbyrå är både professionella samt kundvänliga. Kan varmt rekommendera dem till andra som behöver hjälp med ritningar / bygglov etc. Sparade otroligt många timmar!
Mycket nöjd med bemötandet och tålamod, då många uppmätningar gjordes från min sida pga. Att ritningar slarvats bort av Malmö stad. Slutresultatet blev mycket bra och LT tog hand om att skicka in bygganmälan åt mig.
Tjänstvilligt bemötande och professionell leverens. Kommer gärna tillbaka!
