Vi benar ut alla regler och frågetecken kring tillbyggnader

Vi på LT Ingenjörsbyrå har sammanfattat allt du behöver veta inför tillbyggnader. Du kommer att lära dig när det är en bra investering eller inte att bygga ut din fastighet, vilka ritningar som är lagpliktiga för en tillbyggnad samt hur du på bästa sätt jämför offerter mellan olika leverantörer. Ett kapitel som vi är extra nöjda över är hur du på kan estimera kostnaden för projektet helt själv.

Vi reder ut alla regler berörande utbyggnader som är både större än 15 kvadratmeter och mindre än 15 kvadratmeter. 
Du kommer också att hitta ritningar på tidigare projekt på tillbyggnader från våra kunder som valt att bygga ut sina hus.

Vill du hitta inspiration till din husritning för tillbyggnader?

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper sina kunder med smarta tillbyggnader som behåller husets tidstypiska drag.

Innehåll

Definition

Vad är en tillbyggnad egentligen?

En tillbyggnad är allt som ökar volymen på byggnaden. Du kan göra tillbyggnader med bygglov upp till att du har nått byggrätten för din fastighet. Det är byggrätten som bestämmer din fastighets begränsning för utbyggnad. Det vanligaste är att du får bygga ut fastighet med 20-30% i förhållande till hur många kvadratmeter din tomt är. Men för att hitta dina specifika detaljer angående din byggrätt finns dessa i detaljplanen eller områdesbestämmelserna som gäller för din fastighet.

När du har uppnått byggrätten på fastigheten kan du genom Attefallstillbyggnader bygga till ytterligare på ditt bostadshus. Dessa tillbyggnader är ej bygglovspliktig om de är 15 kvadratmeter eller mindre. Läs mer längre ner på sidan vilka regler som gäller.

Bor du utanför detaljplan så är det rekommenderat att du tar kontakt med din kommun först och berättar vad du har tänkt att göra för att få en mer exakt bedömning av just ditt projekt. Du kan till exempel bo utanför detaljplanen men det kan finnas lokala områdesbestämmelser som gör att du måste söka om lov eller göra en bygganmälan.

Några exempel på tillbyggnader som faller under attefallstillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter och är därför ej bygglovspliktig.

  • Takkupa
  • Burspråk
  • Altan*
  • Terass
  • Tillbyggnad

*Altan kan bedömas som en tillbyggnad med lovplikt och som en icke lovpliktig åtgärd. Vi har rett ut samtliga regler kring altaner.

Exempel på tillbyggnader som kräver bygglov:

  • Farstukvist
  • Altan
  • Balkong
  • Skärmtak över balkong
  • Inglasning av balkonger
  • Burspråk
  • Uppstickande byggnadsdel
  • Takkupa
  • Skärmtak
  • Väggar på befintligt skärmtak
  • Göra ett inglasat uterum under befintligt tak
  • Bygga ett inglasat uterum
  • Ändrad användning
  • Ramper

Hur mycket räcker 15 kvadratmeter till?

15 kvadratmeter räcker för att lösa väldigt många problem som du kan uppleva i ett äldre hus med dålig planlösning. När vi pratar med våra kunder är det ofta trångboddhet som de upplever är problemet. Det kan vi tillsammans lösa med en enkel attefallstillbyggnad. Några exempel som vi har gjort senaste året:

  • Ny entré med större WC/Dusch.
  • En stor takkupa
  • Nytt badrum, bastu eller spaavdelning
  • Uterum för att bygga ut vardagsrum/matrum
  • Skapa ett större kök

 

 

 

LT Ingenjörsbyrå AB har gjort flertalet referensprojekt för utbyggnader av villor och fritidshus.
Exempel på utbyggnad av allrum på ett fritidshus.

 

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper många kunder att öka sin boarea genom att utnyttja attefallsreglerna vid tillbyggnad.
Exempel på användning av attefallsreglerna vid tillbyggnad av ny WC/Dusch samt klädvård.

Krav

Vad krävs det för ritningar för en tillbyggnad på en villa?

Följande ritningar för tillbyggnad är alltid ett lagpliktigt krav att inneha vid en bygganmälan eller ett bygglov: Planlösning, fasadritningar, sektionsritning och situationsplan (samt kontrollplan). Ibland krävs det även detaljritningar och ritningar på marksektioner när du väljer att bygga ut ditt hus. Därför bör du alltid kontakta en fackman, som oss till exempel, så att vi kan berätta för dig vilka ritningar du behöver.

Ritningarna du hittar nedan är från ett tidigare kundcase där kunden valt att bygga ut sitt hus.

 

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper våra kunder att förverkliga deras drömmar om en tillbyggnad.
Projekt Tillbyggnad – Nedre planlösning
LT Ingenjörsbyrå AB hjälper våra kunder att förverkliga deras drömmar om en tillbyggnad.
Projekt Tillbyggnad – Övre planlösning

 

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper våra kunder att förverkliga deras drömmar om en tillbyggnad.
Projekt Tillbyggnad – Fasadritningar

 

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper våra kunder att förverkliga deras drömmar om en tillbyggnad.
Projekt Tillbyggnad – Sektionsritning

 

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper våra kunder att förverkliga deras drömmar om en tillbyggnad.
Projekt Tillbyggnad – Situationsplan

Övriga handlingar

Kontrollplan behövs alltid i ett byggprojekt. Är projektet stort kommer det även krävas en certifierad kontrollansvarig. Då är det kontrollansvarige som tar fram en kontrollplan. Är det ett mindre projekt som en tillbyggnad ingår det i det fasta priset som LT Ingenjörsbyrå AB erbjuder dig. Du kan alltid ladda ner en kostnadsfri kontrollplan hos oss.

Projekt- och teknisk beskrivning är inget tydligt krav enligt regelverket. Dock underlättar detta handläggningen av ditt ärende och bygglovshandläggaren får en bättre förståelse för de åtgärder som du avser att göra. Du kan alltid ladda ner en kostnadsfri Projekt- och teknisk beskrivning hos oss.

Grannmedgivande är endast aktuell om tillbyggnaden hamnar närmare än vad som medges i detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Oftast är det 4,0-4,5 meter som gäller. Attefallstillbyggnader kan placeras närmare utan krav på grannemedgivande, läs reglerna här.

Du kan alltid ladda ner en kostnadsfri grannemedgivande hos oss.

Vilka regler gäller för tillbyggnad av villor?

Generellt gäller att tillbyggnader kräver bygglov. Är tillbyggnaden endast 15 kvadratmeter eller mindre krävs endast en bygganmälan. Därefter måste du invänta ett startbesked för att få börja projektet och ett slutbesked för att kunna använda det tillkommande utrymmet.

Vill du veta alla regler som gäller för attefallstillbyggnader?

Vad gäller det egentligen utanför detaljplan?

Regelverket kring tillbyggnader med bygglov och attefallstillbyggnader är väldigt advancerad. Ta kontakt med oss eller din kommun tidigt i projektet för att få exakta vilka regler och ramar du behöver hålla dig inom.

Vilka byggnader gäller reglerna?

Tillbyggnader får göras på en- och tvåbostadshus. Det innefattar även fritidshus och i vissa fall större kolonistugor. Däremot innefattar det inte stugor i hotellverksamhet, semesterstugby eller liknande anläggningar. Tillbyggnaden får inte göras på komplementbostadshus, till exempel ett attefallshus som används som bostad.

Regeln får bara användas en gång

Regeln om tillbyggnader på maximalt 15 kvadratmeter får endast användas en gång. Därför är det viktigt att du tar kontakt med din kommun och ser om huset som ni äger har använt denna regel tidigare, oftast ser man detta rent praktiskt med en utanpåliggande hall eller matrum. Det är inte möjligt att göra en tillbyggnad och sedan några år senare göra ytterligare en tillbyggnad. Även om den första tillbyggnaden var mindre än 15 kvadratmeter.

Area och höjd

Det är bruttoarean av tillbyggnaden som får vara 15 kvadratmeter. Om du väljer att bygga i två våningar är det endast 7,5 kvadratmeter per våningsplan som är tillåtet. Tillbyggnaden får byggas med källare om du önskar det, men det ska vara geotekniskt tillämpligt. Det är även tillåtet att bygga vind eller loft på tillbyggnaden, men samma sak gäller angående yta här.

Höjden på tillbyggnaden får inte vara högre än det befintliga bostadshusets taknockshöjd..

Placering och grannar

Om du tänker att bygga ut huset så att tillbyggnaden hamnar närmare tomtgräns än 4,5 meter behöver ett grannmedgivande att skickas in. Om de inte går med på placeringen måste du söka ett bygglov, det är inte säkert att du får genomföra åtgärden om du söker bygglov. Om du bygger närmare än 4,5 meter och grannen som påverkas är kommunen, det vill säga allmän mark, måste du alltid söka bygglov.

Tillbyggnaden får strida mot detaljplanen

Om du använder dig utav attefallsreglerna kan ditt projekt strida mot detaljplanen och områdesbestämmelserna. Du kan bygga på prickmark som ett exempel. Kommunen kan inte neka dig startbesked på grund av detta.

Pris

Kan du göra ritningar själv?

Ja, gör gärna skisser och skriv ner dina idéer. Men gör dock inga bygglovsritningar själv om du inte gjort det tidigare.

Det finns flertalet regelverk att ha koll på när du ska göra en tillbyggnad. Arkitekter och fackmän arbetar med regelverken varje dag och kan samtliga regler. De kan också genvägar som du kan använda dig utav som har blivit praxis i branschen, men som du inte hittar i BBR eller PBL. Du sparar tid för dig själv och kostnaden för tillbyggnaden blir mindre i slutändan. Därför bör du ta kontakt med en fackman tidigt i projektet.

Vi tar fram kompletta bygglovsritningar från era husritningar. Se några exempel som vi har fått från våra kunder som vi sedan har omvandlat till godkända bygglovsritningar.

LT Ingenjörsbyrå AB hjälper våra kunder att förverkliga deras drömmar om en tillbyggnad.
Skiss från kund som önskade en tillbyggnad till sin villa.

Vad kostar det att bygga ut huset?

Det är svårt att ge någon schablon för hur mycket just ditt projekt kommer att kosta. Det finns generella nyckeltal inom branschen som brukar hamna rätt. Men för att du ska få ett pris för just ditt projekt måste du själv fråga efter offerter från hantverkare. Vi hjälper gärna till med förfrågningsunderlag för tillbyggnader.

Du kan dela upp kostnaden i två grundposter:

  • Arbetskostnad
  • Materialkostnad

Desto mer du gör själv, köper in material, målar, monterar lampor osv. desto mindre blir totalkostnaden. Men tänk också på att din egna tid är värd pengar. Vill du hellre lägga bort hela projektet kommer slutsumman att öka men du kan i lugn och ro se medans projektet blir färdigt.

Det finns generella kostnader som innefattar:

  • Etablering
  • Sophantering
  • Resor
  • Arbetsledning
  • Maskinhyra
  • Förbrukningsmaterial
  • Frakt
  • Städning

Sedan kan projektet delas upp i byggnadsdelar och installationer:

  • Grund
  • Stomme
  • Tak
  • Fasad
  • Snickerier
  • El
  • VVS
  • Måleri

Ett väldigt generellt nyckeltal är 20 000 – 30 000 kronor per kvadratmeter. Ska du endast bygga ett litet badrum kommer kvadratmeterpriset att vara dyrare. Medans om du bygger ut ett stort vardagsrum kommer kvadratmeterpriset att vara lägre än nyckeltalet.

Sedan finns det tillkomande kostnader som du inte får glömma bort:

  • Bygglov
  • Kontrollansvarig
  • Besiktningsmän
  • Dyrare försäkring
  • Högre uppvärmning
  • Högre drift- och underhållskostnad
  • Fastighegtstaxeringen höjs

ROT-avdraget som står för Renovering, ombyggnad och tillbyggnad är en viktig pusselbit i din kalkyl. Du har rätt att göra avdrag med 30% på arbetskostnaden. Du kan beräkna ditt ROT-avdrag på skatteverkets hemsida. Det är alltid entreprenören som hanterar ROT-avdraget gentemot Skatteverket. Du behöver bara ange ditt personnummer. Om du planerar att sälja din bostad kan det också vara lönt att göra en energideklaration efter att tillbyggnationen är klar

Att jämföra offerter för tillbyggnad

Det kan upplevas svårt att ta in offerter och jämföra dessa. Var noga och stå på dig när det kommer in “halvfärdiga” offerter som är otydliga. Ställ frågor till entreprenörer som missat “avfallshantering” medans andra har med det i sin offert. Det gäller att alla parter får samma chans att lämna ett anbud på arbetet.

Ligger priserna ungefär i samma spann, skiljer ca. 5-10 % är det normalt. Men du bör vara uppmärksam om priserna skiljer mer än så. Det finns orsaker som detta kan bero på:

  • Har vissa företag mer att göra än andra?
  • Är det ett större företag som har bättre inköpspriser?
  • Används lärlingar av något företag?
  • Är företaget ny på marknaden?
  • Har företaget fått andra jobb på marknaden och kan samordna med ditt?

Du ska alltid göra ett förfrågningsunderlag som är en tydlig beskrivning av vad som ska göras och när i tid. I beskrivningen ska det vara en tydlig gränsdragning vad du som privatperson gör och vad som företaget ska göra. Du kanske kan riva och förbereda markarbeten och sedan måla ytterväggar när allting är klart? Är ditt underlag bristfälligt och otydligt kan du ana problem under projektet.

”Ett projekt blir aldrig bättre än underlaget”

Kostnad för att bygga ut enplanshus jämfört med tvåplanshus

Självklart kommer kostnaden att bli högre för att bygga till i två våningar jämfört med endast en våning. Dock så är prisutvecklingen inte linjär. Du får mycket mer för pengarna när du bygger till i två våningar eftersom de stora kostnaderna som betongplattan och övriga kringkostnader redan ska betalas. Tillåter din ekonomi så dra nytta av att bygga ut i flera plan när du ändå ska investera i din fastighet.

Är det en investering att bygga ut huset?

Medans vissa ser tillbyggnaden som en investering på grund av att husets värde ökar mer än vad tillbyggnaden har kostat. Det är dock en teoretisk fråga fram till att huset ska säljas. Det som vi skulle kunna rekommendera är att räkna på att bygga till en bostad som är helt fristående från familjen. Du kan enkelt hyra ut det till studenter eller varför inte turister på sommaren?

En enkel kalkyl skulle kunna se ut såhär:

Investering för 35 kvadratmeter bostad 25 000 x 35 = 875 000 kr

Hyresintäkter Storstadsregion 35 x 2 000 = 70 000 kr

Hyresintäkter Mindre ort 35 x 1 350 = 47 250 kr

Återbetalningstid Storstadsregion 12,5 år

Återbetalningstid Mindre ort 18,5 år

Då har du efter 12,5 respektive 18,5 år fått tillbaka dina pengar och sedan generar den nya bostaden endast vinst. Glöm inte heller bort värdeökningen på ditt hus.

Som sagt var detta en väldigt enkel kalkyl, men det är värt att tänka på detta när du har tillbyggnad i tankarna.

Vad kostar bygglovsansökan för tillbyggnader?

Nedan har vi listat priserna för Uppsala kommun. Kom ihåg att varje ärende är unikt och priserna ändras även varje år genom beslut i kommunfullmäktige.

Priserna i tabellen är hämtade från Uppsala.se den 30 juni 2019.
Ärendetyp Avgift i kronor
Tillbyggnad av huvudbyggnad utan tekniskt samråd 9 400
Tillbyggnad av huvudbyggnad med tekniskt samråd 18 800
Ny- eller tillbyggnad av komplementbyggnad utan tekniskt samråd 7 100
Ny- eller tillbyggnad av komplementbyggnad med tekniskt samråd  11 800
Inte bygglovspliktig tillbyggnad, max 15 kvm (BTA) 7 700
Inte bygglovspliktigt inredande av ytterligare bostad (endast enbostadshus) 8 800
Fasadändring, större (till exempel byte av tak- eller fasadmaterial, ny balkong eller ny takkupa) 7 100

 

Kommunen har flera andra avgifter som tas ut när du ansöker om bygglov eller bygganmälan:

  • Nybyggnadskarta
  • Förenklad nybyggnadskarta
  • Utstakning
  • Lägeskontroll
  • Extra samråd
  • Extra platsbesök
  • Byte av kontrollansvarig
  • Interimistiskt slutbesked

Genom att anlita en fackman tidigt i projektet kommer handläggningstiden och därmed dina kostnader att minska i slutändan.