Senast uppdaterad den 2 månader av Laszlo Toth
Vad är ett attefallshus?
Låt oss börja från början. Ett attefallshus är en fristående byggnad som du kan uppföra på din tomt utan att behöva söka bygglov. Namnet kommer från den tidigare bostadsministern Stefan Attefall, som introducerade konceptet 2014. Sedan dess har reglerna utvecklats och blivit ännu mer generösa.
De grundläggande reglerna för attefallshus
Här är de viktigaste reglerna du behöver känna till:
1. Storlek: Från och med 1 mars 2020 får ett attefallshus ha en maximal byggnadsarea på 30 kvadratmeter. Detta är en ökning från tidigare 25 kvadratmeter.
2. Höjd: Nockhöjden, det vill säga den högsta punkten på taket, får inte överstiga 4 meter från marken. Medelmarknivån är det som används. Detta är den viktigaste punkten när du vill maximera ditt attefallshus.
3. Placering: Attefallshuset måste placeras i omedelbar närhet av ett befintligt en- eller tvåbostadshus. Rättsfall har visat att upp till 20-25 meter är OK, men längre än så kommer att bli svårt att få igenom.
4. Avstånd till tomtgräns: Generellt ska attefallshuset placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen. Om grannarna godkänner det skriftligt kan du placera det närmare. Dock kan du inte placera det närmare än 4.5 meter till allmän plats.
5. Antal: Du får bara ha ett attefallshus per tomt.
6. Användning: Ett attefallshus kan användas som komplementbostadshus (för permanent boende), gästhus, förråd, garage eller för andra ändamål.
Detaljerade regler och undantag
Nu när vi har gått igenom de grundläggande reglerna, låt oss dyka djupare in i detaljerna och undantagen:
Byggnadsarea vs. boarea
Det är viktigt att förstå skillnaden mellan byggnadsarea och boarea. Byggnadsarean på 30 kvadratmeter inkluderar ytterväggar. Boarean, alltså den faktiska ytan inuti huset, blir därför något mindre, vanligtvis runt 27-28 kvadratmeter beroende på väggarnas tjocklek.
Taklutning och takkupor
Även om nockhöjden är begränsad till 4 meter, finns det inga specifika regler för taklutningen. Du kan alltså välja mellan platt tak, sadeltak eller pulpettak beroende på dina preferenser och husets design.
Takkupor är tillåtna på attefallshus, men de får inte sticka ut utanför husets ytterväggar eller påverka nockhöjden.
Källare och suterrängvåning
Det är tillåtet att bygga ett attefallshus med källare eller som suterrängvåning. Källaren eller suterrängvåningen räknas inte in i den tillåtna byggnadsarean på 30 kvadratmeter, vilket ger möjlighet till extra utrymme.
Attefallshus i två våningar
Ja, det är möjligt att bygga ett attefallshus i två våningar, så länge nockhöjden inte överstiger 4 meter. Detta kan vara särskilt användbart på sluttande tomter eller om du vill maximera utrymmet.
Kombination med andra komplementbyggnader
Du kan ha både en friggebod (max 15 kvm) och ett attefallshus (max 30 kvm) på din tomt. Dessa kan placeras intill varandra, men de måste vara separata byggnader och får inte överstiga den totala tillåtna ytan på 45 kvm.
Särskilda regler för känsliga områden
Om din fastighet ligger inom ett område som är särskilt värdefullt ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, kan kommunen kräva bygglov för attefallshus. Detsamma gäller om din tomt ligger nära en flygplats eller inom ett riksintresse för totalförsvaret.
Strandskydd och andra restriktioner
Om din fastighet omfattas av strandskydd, måste du ansöka om dispens från strandskyddet innan du kan bygga ett attefallshus. Detsamma gäller om det finns andra restriktioner på din tomt, som till exempel skydd av värdefull natur eller kulturmiljö.
Tillgänglighet vid permanentboende
Om du vill använda ditt hus för uthyrning eller för någon släkting ska bo där permanent behöver även tillgänglighetsreglerna att uppfyllas. Det är samma krav som på en fullstor villa. När jag ska rita ett attefallshus som ska vara tillgängligt måste jag få fria händer på planlösningen. Detta är för att det är precis på gränsen (på centimetern) som du får plats med alla funktioner invändigt på 26 kvadratmeter.
Du kan självklart ansöka om ett attefallshus som en gäststuga, men sedan låta någon bo där permanent. Det som kan hända är att grannar eller någon annan anmäler dig och det startar ett tillsynsärende hos kommunen. Ansvaret ligger helt och hållet på dig som byggherre.
Processen för att bygga ett attefallshus
Nu när vi har gått igenom reglerna, låt oss titta på processen för att bygga ett attefallshus, steg för steg:
1. Planering och design
Börja med att noga planera vad du vill använda ditt attefallshus till och hur det ska se ut. Tänk på placering, storlek, utformning och hur det kommer att passa in med ditt befintliga hus och trädgård.
2. Kontrollera lokala bestämmelser
Även om attefallshus är undantagna från bygglov, kan det finnas lokala bestämmelser att ta hänsyn till. Kontakta din kommun för att säkerställa att du följer alla regler.
3. Anlita en arkitekt eller designer
För bästa resultat rekommenderar jag att anlita en professionell för att hjälpa dig med design och ritningar. De kan hjälpa dig att maximera utrymmet och säkerställa att designen uppfyller alla krav.
4. Gör en bygganmälan
Innan du börjar bygga måste du göra en bygganmälan till kommunen. Detta är en kritisk del av processen, så låt oss gå igenom den i detalj.
Hur man gör en bygganmälan för attefallshus
En bygganmälan är ett krav för att få bygga ett attefallshus. Här är vad du behöver veta:
Vad ska ingå i bygganmälan?
En komplett bygganmälan för ett attefallshus ska innehålla:
1. Ifylld blankett för bygganmälan (finns oftast på kommunens hemsida)
2. Situationsplan som visar var på tomten attefallshuset ska placeras
3. Planritningar som visar husets planlösning
4. Fasadritningar som visar husets utseende från alla sidor
5. Sektionsritning som visar en genomskärning av huset
6. Teknisk beskrivning av konstruktionen, inklusive information om grund, väggar, tak, isolering, ventilation, etc.
7. Förslag på kontrollplan
8. Eventuellt grannars medgivande om huset placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter
Hur man fyller i blanketten
När du fyller i blanketten för bygganmälan, var noga med att inkludera all relevant information:
– Dina kontaktuppgifter
– Fastighetsbeteckning
– Beskrivning av åtgärden (t.ex. ”Uppförande av attefallshus för användning som gästhus”)
– Planerad byggstart
– Uppgifter om eventuell kontrollansvarig (mer om detta senare)
Situationsplan
Situationsplanen ska visa var på tomten attefallshuset ska placeras. Den ska inkludera:
– Tomtgränser
– Befintliga byggnader på tomten
– Det planerade attefallshusets placering
– Avstånd till tomtgränser och andra byggnader
– Väderstreck
Plan-, fasad- och sektionsritningar
Dessa ritningar ska vara skalenliga (vanligtvis 1:100) och visa:
– Planritning: Husets planlösning, inklusive mått och rumsindelning
– Fasadritningar: Husets utseende från alla fyra sidor
– Sektionsritning: En genomskärning av huset som visar höjder, taklutning, etc.
Teknisk beskrivning/Konstruktionsritningar
Den tekniska beskrivningen eller konstruktionsritningarna ska innehålla information om:
– Grundläggning
– Bärande konstruktion
– Takkonstruktion
– Fasadmaterial
– Isolering
– Ventilation
– Uppvärmning
– Vatten och avlopp (om aktuellt)
Kontrollplan
Kontrollplanen är ett dokument som beskriver vilka kontroller som ska göras under byggprocessen för att säkerställa att byggnaden uppfyller gällande krav. För ett attefallshus kan en enkel kontrollplan ofta räcka, men den bör åtminstone inkludera kontroller av:
– Grundläggning
– Bärande konstruktion
– Tak och tätskikt
– Ventilation
– Brandskydd
Grannars medgivande
Om du vill placera ditt attefallshus närmare tomtgränsen än 4,5 meter, behöver du skriftligt medgivande från berörda grannar. Detta dokument ska bifogas bygganmälan.
Efter inlämnad bygganmälan
När du har lämnat in din bygganmälan till kommunen, händer följande:
1. Kommunen granskar din anmälan och kontrollerar att alla nödvändiga handlingar finns med.
2. Om något saknas eller behöver förtydligas, kommer kommunen att kontakta dig för kompletteringar.
3. När anmälan är komplett, ska kommunen ge dig ett startbesked inom fyra veckor. Startbeskedet innebär att du får börja bygga.
4. Du får inte börja bygga förrän du har fått startbeskedet!
5. När bygget är klart, ska du begära ett slutbesked från kommunen. Du får inte börja använda attefallshuset förrän du har fått slutbeskedet.
Används attefallshuset för övernattning så är det vanligt att kommunen besöker ditt projekt inför ett slutbesked.
Behöver jag en kontrollansvarig?
För de flesta attefallshus krävs ingen kontrollansvarig. Dock kan kommunen i vissa fall begära att du anlitar en kontrollansvarig, särskilt om projektet anses komplext eller om det finns särskilda risker. Kontrollansvarig krävs alltid när det gäller att ha attefallshuset för övernattning.
Om en kontrollansvarig krävs, ska denna person vara certifierad enligt Plan- och bygglagen och oberoende i förhållande till den som utför arbetet.
Tekniska krav på attefallshus
Även om attefallshus är undantagna från bygglov, måste de uppfylla samma tekniska krav som andra byggnader enligt Boverkets byggregler (BBR). Här är några viktiga aspekter att tänka på:
Brandskydd
Attefallshuset måste ha tillfredsställande brandskydd. Detta inkluderar:
– Brandvarnare
– Utrymningsvägar (fönster kan räknas som utrymningsväg i små byggnader)
– Brandcellsindelning om huset är närmare än 8 meter från huvudbyggnaden
Ventilation
God ventilation är viktigt för inomhusmiljön. För attefallshus rekommenderas ofta mekanisk ventilation med värmeåtervinning (FTX-system) för bästa energieffektivitet.
Energihushållning
Attefallshuset ska vara välisolerat och energieffektivt. Tänk på:
– Välisolerade väggar, golv och tak
– Energieffektiva fönster och dörrar
– Effektiv uppvärmning, gärna med värmepump
Tillgänglighet
Om attefallshuset ska användas som permanent bostad, bör det vara tillgängligt för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Detta inkluderar:
– Inga nivåskillnader vid entrén
– Tillräckligt breda dörröppningar
– Tillgängligt badrum
Vatten och avlopp
Om attefallshuset ska ha vatten och avlopp, måste installationerna uppfylla gällande krav. Tänk på att anslutning till kommunalt VA-nät kan kräva särskilt tillstånd.
Mina personliga tips
Efter att ha arbetat med över 1600 projekt, här är några av mina bästa tips för dig som planerar att bygga ett attefallshus:
1. Planera noga: Ta dig tid att verkligen tänka igenom hur du vill använda ditt attefallshus. En genomtänkt plan kan spara både tid och pengar i längden.
2. Tänk på placeringen: Placeringen av ditt attefallshus kan ha stor påverkan på både funktionalitet och estetik. Tänk på solläge, insyn och hur det påverkar resten av trädgården.
3. Investera i kvalitet: Även om det kan vara lockande att välja billigare alternativ, lönar sig ofta kvalitet i längden. Detta gäller särskilt för isolering, fönster och andra viktiga komponenter.
4. Framtidssäkra: När du planerar ditt attefallshus, tänk inte bara på dina nuvarande behov utan också på hur
Exempel på hur du kan utforma Attefallshus/Bolundare
Vilka ritningar krävs för attefallshus?
Det ställs samma krav på ritningar för bygganmälan och bygglov för ditt attefallshus. Ritningarna ska också ha samma kvalitet och omfattning för båda typen av ärenden. Vill du läsa mer om vilka ritningar som är obligatoriska för attefallshus?
Vilka regler gäller för attefallshus utanför detaljplanen?
Byggnation utanför detaljplanen är en svår bedömning. Oftast är det dock inga problem att uppföra ett attefallshus även utanför detaljplan. Vissa kommuner kan dock ha områdesbestämmelser som gör att attefallshus inte kan uppföras på fastigheten. Ta kontakt med din kommun för att vara på den säkra sidan, annars kan du ta hjälp av oss. På LT Ingenjörsbyrå AB gör vi förstudier för att reda ut alla frågetecken som kan uppstå angående ditt projekt.
Kan man bygga attefallshus i två våningar eller attefallshus med källare?
Ja du kan uppföra ett attefallshus i två våningar. Attefallshuset får då på grund av reglerna som styr nockhöjden en källare. Boverkets byggregler har ingen begränsning för att uppföra byggnader med källare. Det lagen säger är att det ska vara lämpligt främst geotekniskt.
Om du vill bygga ett attefallshus i två våningar krävs det att din tomt lutar kraftigt för att vi ska kunna dra nytta av marknivåerna. I dessa fall kan du få två våningar med glaspartier och mycket dagsljus. Om din tomt inte har så stora höjdskillnader behöver du gräva ut och gjuta en källare som kanske inte får så mycket solljus. Ring oss gärna så hjälper vi dig att hitta en lösning för vad som är bäst för din tomt.
Eftersom Attefallshus regler as ytmässigt av byggnadsarea och inte bruttoarea finns ingen begränsning för att utforma ett attefallshus med källare. Det lagen säger är att det ska vara lämpligt geotekniskt.
Med rätt lösningar kan en källare ge dig mer än dubbelt så mycket bostadsyta i ditt attefallshus. Nedan ser du bild på ett färdigbyggt Attefallshus med källare.
Kan man bo i ett attefallshus året runt?
Om du väljer att uppföra ditt attefallshus som en komplementbostad så får du bo i det året runt. Då tillkommer vissa krav på isolering, tillgänglighet etc. Dessa krav ställs i Boverkets Byggregler. Ditt hus kommer då ha ett behagligt inomhusklimat året runt och uppfylla alla tillgänglighetsregler precis som en nybyggd villa. Många väljer att bygga attefallshus som komplementbostadshus för att hyra ut till studenter och turister.
Rättsfall
- Mark- och miljööverdomstolens dom den 18 april 2016 (mål P 4803-15)
Detta rättsfall handlar om huruvida attefallsreglerna kan tillämpas på radhus. En fastighetsägare ville bygga en tillbyggnad på 15 kvm till sitt radhus utan bygglov, med hänvisning till attefallsreglerna. Kommunen avslog först ansökan, men Mark- och miljööverdomstolen fastslog att radhus, parhus och kedjehus ska betraktas som en- eller tvåbostadshus och därmed har rätt till bygglovsbefriade åtgärder enligt attefallsreglerna. Detta rättsfall klargjorde att attefallsreglerna kan tillämpas på radhus. - MÖD 2019:16
Detta rättsfall berörde frågan om hur man ska bedöma en befintlig komplementbyggnad vid en senare bygglovsprövning. Mark- och miljööverdomstolen fastslog att vid en bygglovsprövning är det inte möjligt att i efterhand pröva om en sedan tidigare uppförd byggnad kan klassificeras som ett attefallshus. I detta fall hade komplementbyggnaden uppförts med bygglov, och därför kunde dess area inte bortses från vid beräkningen av utnyttjad byggrätt i den nya bygglovsansökan. - Mark- och miljööverdomstolens dom den 23 februari 2017 (mål P 5588-16)
Detta rättsfall handlade om placeringen av ett attefallshus. Domstolen fastslog att ett attefallshus får placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter om berörda grannar medger det. I detta fall hade grannarna inte gett sitt medgivande, och därför kunde attefallshuset inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter.
Dessa rättsfall belyser viktiga aspekter av attefallsreglerna, såsom:
- Att radhus omfattas av attefallsreglerna
- Hur tidigare uppförda byggnader bedöms vid nya bygglovsansökningar
- Regler kring placering av attefallshus i förhållande till tomtgränser
Som erfaren ingenjör och grundare av LT Ingenjörsbyrå har jag sett hur dessa rättsfall har påverkat tolkningen och tillämpningen av attefallsreglerna i praktiken. De ger viktig vägledning för både husägare och kommuner i frågor som rör attefallshus.
